Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer

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Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist für alle selbst genutzten Immobilien das maßgebliche Bewertungsverfahren für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Der Grundbesitzwert bestimmt sich beim Sachwertverfahren aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert. Der Gebäudesachwert berechnet sich auf Basis der Herstellungskosten. Bemessungsgrundlage bilden dabei nicht die tatsächlichen Herstellungskosten (also das, was der Erblasser/Schenker als Käufer oder Bauherr tatsächlich aufgewendet hat), sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten, die sogenannten Regelherstellungskosten. Mit dem Steueränderungsgesetz 2015 wurde bestimmt, dass diese Regelherstellungskosten in regelmäßigen Abständen auf Basis der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes anzupassen sind.

Baupreisindizes 2017

Zur Anpassung der Regelherstellungskosten veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen in regelmäßigen Abständen sogenannte Baupreisindizes. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern und Wohnhäuser mit Mischnutzung gilt ein Index von 113,4. Für Banken und ähnliche Geschäftshäuser, für Kliniken, Hotels usw. gilt ein Index von 113,7 (vgl. BMF-Schreiben vom 11.1.2017, IV C 7-S 3225/16/10001). Die neuen Indizes gelten für alle Erwerbe ab dem Kalenderjahr 2017.

Öffnungsklausel

Der aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert ermittelte Sachwert ist keinesfalls für den Steuerpflichtigen verbindlich. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der tatsächliche Verkehrswert des Objekts am Bewertungsstichtag niedriger ist, als jener Wert nach der steuerlichen Wertermittlung, ist der niedrigere Verkehrswert anzusetzen (sogenannte Öffnungsklausel § 198 Bewertungsgesetz). Dieser Vorschrift kommt seit 2009 zentrale Bedeutung zu. Denn seit 2009 gelten jene eng an die anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung angelehnten steuerlichen Bewertungsvorschriften. Für den Erben/Erwerber von Grundvermögen ergeben sich überall dort effiziente Steuersparpotenziale, wo steuerliche Wertermittlungsvorschriften von den Grundsätzen für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zuungunsten abweichen.

Stand: 27. Februar 2017

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